購得學區房發現賣家戶口未遷出　買家該怎么辦？

 購得學區房發現賣家戶口未遷出 當事人可向法院申請“行為保全”

對于購房者來說，買到心儀的房屋無疑是一件令人開心的事，但發現新買的房子上還留有其他人的戶口，卻不免鬧心。由于房屋買賣合同履行的時間較長，且往往涉及多名當事人，買賣雙方很容易因為戶口遷移的問題產生糾紛。據統計，2015年至2017年，僅北京市第三中級人民法院就審理了53件涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件，其中兩成與“學區房”有關。三中院建議，涉及“學區房”戶口遷移的房屋買賣糾紛案件中，當事人可申請“行為保全”暫時“凍結入學指標”，禁止賣方使用涉案房屋所對應學籍。

學區房內戶口未遷出

賣家被判付違約金

昨天（19日）上午，三中院公布了一批涉戶口遷移房屋買賣糾紛的典型案例。

李斌（化名）將自己名下的一套建筑面積為144.52平方米的房屋，以880萬元的價格出售給趙海（化名）。簽訂《北京市存量房屋買賣合同》時，雙方約定：“甲方應當在該房屋所有權轉移之日起10日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有全部戶口遷出手續。”

不久，房屋所有權變更登記至趙海名下。此時趙海才發現，自己購買的房子上還“掛著”兩個戶口。原來，這套房屋也是李斌前妻和兒子的戶籍所在地，2015年3月李斌與前妻經法院判決離婚，此后房屋被判歸李斌所有。

對此趙海十分氣憤，自己購房時已經明確表示，房子買來就是要解決孩子的上學問題。如今李斌兒子的戶口遲遲不能遷出，孩子的學區資格可能也會受到影響。于是，趙海將李斌起訴至法院，要求李斌承擔違約責任。

經審理，法院認為，李斌在明知前妻、兒子的戶籍所在地在涉案房屋的情況下，仍然與趙海在合同中就戶口遷出和違約責任進行了約定，應該承擔違約責任。

房子倒手數次

賣家為案外人戶口“買單”

孫強（化名）、楊欣（化名）與閆博（化名）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。合同中規定，閆博要在規定日期之前將涉訴房屋交付給孫、楊二人，并在房屋所有權轉移之日起30日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續。

此后涉訴房屋權屬轉移登記至孫強、楊欣名下，但二人查詢發現，自己所購房屋上仍有戶口未遷出，二人因此將閆博起訴至法院。庭審中，閆博辯稱，未遷出戶口系原房東陳某的戶口，2010年自己從陳某處購得房屋，按所簽合同陳某應在當年12月31日之前遷出戶口，但此后陳某遲遲沒有遷走戶口。閆博認為，陳某戶口未遷出并非自己的意愿，因此否認違約。

一審法院判決閆博支付孫、楊違約金8.95萬元。考慮到二審期間陳某戶口已遷出，孫、楊二人已成功遷入，二審法院撤銷了一審判決，改判閆博支付孫、楊違約金3.3萬元。

法院認為，雖然涉案房屋內原有戶口并不屬于閆博本人或者親屬，但他在知道涉案房屋內存有他人戶口，卻未盡合理審查義務，致使房屋不符合交付之條件，其行為已經屬于違約。

涉“學區房”糾紛占兩成

當事人可申請行為保全

三中院介紹，2015年至2017年，該院共審理涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件53件,呈逐年上升趨勢。法院對涉案房屋所處區域進行梳理后發現，20%的案件都涉及“學區房”買賣。

對于“學區房”相關糾紛來說，不僅關系著買賣雙方的戶口遷入遷出，還會對學籍歸屬產生重要影響，因此格外受到關注。為更好解決這一問題，三中院正在探索相關領域行為保全的使用。三中院民一庭孫京法官介紹說，根據法律規定，法院對于可能因當事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執行或者造成當事人其他損害的案件，根據對方當事人的申請，可以裁定對其財產進行保全、責令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為；即使當事人沒有提出申請，法院在必要時也可以裁定采取保全措施。她表示，對于雙方明確約定系購買“學區房”，以購房落戶入學為主要目的的案件，如果雙方明確約定涉案房屋對應的學籍指標歸買受人使用，在出賣人違約的情況下，很可能導致買受人購房目的無法實現。因此在此類案件中，對于買受人要求繼續履行合同的，為了防止出賣人惡意使用學籍，法院將探索在訴訟過程中適用行為保全，禁止出賣人使用涉案房屋及該房屋對應的戶口的學籍。

據介紹，當事人申請行為保全后，經審查符合規定的，將由法院作出禁止使用涉案房屋及該房屋所對應戶口學位的保全裁定。法院會及時向相關教育部門、學校送達裁定書及協助執行通知書，以確保案件審理過程中學籍資格不會被惡意使用。記者 孔令晗（完）