專訪綠地集團董事長張玉良： “中國房地產市場改革關鍵要在供給上做文章”

 在2017年中國發展高層論壇的“房地產市場的供給側改革”分論壇上，綠地集團董事長張玉良的發言備受關注。

　　張玉良直陳，大城市住宅土地供給不足是造成地價、房價輪番上漲的重要原因，因此中國房地產市場的改革關鍵要在供給上做文章。

　　張玉良建議，增加有效供給， 優化供給結構。應根據新的時代特點，適當改革土地供給制度，增加建設用地供應，增加住宅用地來源。

　　就當前房地產市場的一些熱點問題，21世紀經濟報道專訪了張玉良。

　　一線城市住宅空置問題并不大

　　《21世紀》：你在3月18日的中國發展高層論壇上專門提到，房地產行業的整體現狀不是供大于求，而是大部分的城市是供小于求。為什么你會做出這樣的判斷？這個判斷是否普遍適用于住宅地產、商業地產和工業地產？

　　張玉良：我國還處于快速城鎮化的過程中，住房需求仍然非常旺盛，雖然部分三四線城市庫存高企，但總體供給仍然不足，特別是一二線大城市，供小于求。正因為如此，老百姓的切身感受往往是房價過快上漲，而非過快下跌。

　　當然，我這里講的供小于求，主要是針對住宅而言。商辦情況有所不同，一二線城市商辦供需基本平衡，三四線城市則庫存較大、供大于求。

　　《21世紀》：如果說一線城市的住宅地產供不應求，那么你如何看待北上廣深這些一線城市的住宅空置率問題？你認為空置率嚴重嗎？有哪些后果？

　　張玉良：一般而言，老百姓購買商品房的目的主要有三種：居住、投資、炒房�？陀^地講，在當前市場上，投機炒房還是有的，這是造成住宅空置的主要原因之一。

　　總的來講，北上廣深這些一線城市住宅空置問題并不大，因為這些地方人口集聚，有租賃需求，最終還是用于居住。中央提出，房子是用來住的，不是用來炒的。我認為這是非常正確的，對于投機炒房還是要抑制。

　　《21世紀》：中金此前發布的一份報告聲稱，當前一線城市的房價并未被高估，處于合理水平。你是否認同這一判斷？為什么？

　　張玉良：我認為，雖然一線城市經濟發達，產業、人口、公共服務等資源也都相對集聚，房地產市場需求較為旺盛，但當前的房價水平還是偏高了，不利于城市競爭力的進一步提升和區域經濟社會的持續健康發展，應該綜合施策進行有效控制。

　　自去年四季度實施新一輪市場調控政策以來，已經產生了一定的效果。

　　不過房價上漲仍然存在較大壓力，需要繼續采取包括長效措施在內的一系列措施。其中，可適當增加符合中央要求的調控手段，但應切忌采取短期行政化的手段。

　　一二線城市住房需求還會進一步放大

　　《21世紀》：根據你的判斷，房地產庫存主要在三四線城市，這部分住宅地產庫存該怎么去？

　　張玉良：各地房地產庫存問題千差萬別，還是要按照中央要求， “因城施策”去庫存。庫存問題是城鎮化過程中產生的，要從根本上解決，有賴于我們走以人為本、產城融合的新型城鎮化道路， 將城鎮化向縱深推進。

　　在此，我提三條建議：一是推進戶籍制度改革，引導農業轉移人口落戶城鎮。二是推動教育、醫療、衛 生等公共資源均等化，提高三四線城市的承載能力。三是在大城市周邊有溢出效應的三四線城市，發展特色小鎮和衛星城，加強基礎設施互聯互通，分流市場需求。

　　《21世紀》：根據國研中心的研究，住房需求已經基本見頂。你是否認同這一判斷？為什么？你預計何時可能見頂？

　　張玉良：與其它商品不同，房子附著于土地，不可異地使用，不可全國流通。因此，住房需求問題實際上是以城市及城市群為基礎的，不可一概而論。

　　當前，一二線大城市住房需求非常旺盛， 部分三四線城市則出現了庫存問題，這兩者是并存的。

　　而且，我國還處于快速城鎮化的過程中，人口還會不斷向一二線大城市集聚，這些城市的住房需求還會進一步放大。