國家不再壟斷住宅用地供應　房價會跌嗎？

政府作為住宅用地唯一供應者的局面將被逐步改變。

1月15日,國土資源部部長姜大明說,中國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下,非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點,推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

這句話的重點是,非房地產企業,如果手中有地,是可以用來建設住宅的。

這也意味著,政府不再是住宅用地的唯一供給者。

除此之外,姜大明還提到,中國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,落實宅基地集體所有權,保障宅基地農戶資格權,適度放活宅基地使用權。但城里人到農村買宅基地的口子不能開,嚴格禁止下鄉人員利用農村宅基地建設別墅大院和私人會所等。

中國社會科學院農村發展研究所研究員李國祥向中新社國是直通車表示,增加住宅用地供應主體,對抑制房價過快上漲有積極意義,而放活宅基地使用權,可以讓農民分享土地帶來的增值收益。

壟斷如何被打破?

先來看一下壟斷是如何被打破的?

在中國,土地所有權有兩種,國有和集體所有。城市土地一律國有,農村土地,除國有部分外,歸集體所有。

也許會有人認為,城市土地價格高企,農村土地相對便宜,為何不到農村買地建房。

但事實上,中國《土地管理法》明確規定,農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。

換句話說,在農村買地建設商品房,本身屬于違法行為。小產權房,即是一類。

那么,允許非房地產企業提供住宅用地,是否意味著中國土地制度將迎來大的變革?

并非那么簡單!

首先,集體建設用地可以用來建設住宅,但住宅并不等于商品房。“利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房”,意思是說,可以用來租,但不能賣,不過也算是住房。

2017年,全國就有13個城市開展此類試點工作。

其次,從政策設計到政策落地還有一段距離。土地制度要真正實現變革,李國祥認為,一個待解決為問題是,如何平衡地方政府的利益。

從這個角度看,政策在實際操作過程中若能取得好的效果,更具現實意義。

最后,土地制度真正實現變革,一定是以法律的形式確定下來。目前,中國《土地管理法》在住宅用地供應方面仍有嚴格要求。

房價會跌嗎?

再來說打破壟斷,房價會跌嗎?

從姜大明的講話中可以看出,“研究制定”和“探索”也是關鍵詞。換句話說,這只是一個開始,未來的住宅用地供給還要一步步探索。

李國祥認為,改革是一個探索的過程,對市場會產生怎樣的影響,有待進一步觀察。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,當前集體建設用地建設住宅,主要涉及租賃住房,對購買商品房的人們來說,影響不大。

中原地產首席分析師張大偉則提醒,住宅用地供應放開有一個大前提:權屬不變、符合規劃。從這個角度看,距離真正實現土地制度改革還有一段距離。

事實上,2018年房地產市場會怎么走,中央經濟工作會議已經有了明確表述:

加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實現差別化調控。